Rõ ràng, với số tiền vài tỉ đồng, dù là tiền nhàn rỗi đang gửi ngân hàng hay số tiền dành ra để đầu tư thêm một kênh mới thì cũng đều là thành quả lao động, là mồ hôi công sức của nhà đầu tư.

Chính vì vậy, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, anh chị cần phải tìm hiểu rất kĩ càng mọi vấn đề đặc biệt là bài toán tài chính, đưa ra giả định những trường hợp xấu nhất, những rủi ro có thể gặp phải và định hình các biện pháp quản trị rủi ro nếu trường hợp xấu nhất đó xảy ra.

5-bien-phap-quan-tri-rui-ro-1

Trước khi quyết định đầu tư anh chị cần tìm hiểu kĩ mọi vấn đề, đưa ra giả định những trường hợp xấu nhất, những rủi ro có thể gặp phải và định hình các biện pháp quản trị

Khi tư vấn đầu tư cho khách hàng của mình, Tôi luôn quan niệm rằng: “Tôi không muốn đưa ra cho anh chị một phương án 10 điểm, rồi vào trong thực tế khai thác nó chỉ còn 6 điểm, khi đó anh chị sẽ cảm thấy sẽ không thoải mái và có cảm giác như mình bị lừa vậy. Thay vì đó Tôi sẽ tư vấn cho anh chị một phương án 6 điểm (luôn đưa ra những rủi ro lớn nhất về khai thác, lãi suất ngân hàng…) rồi thực tế khai thác nhận được kết quả là 10 điểm, khi đó chắc chắn anh chị sẽ cảm thấy hài lòng hơn rất nhiều”. 

GỌI ĐIỆN NGAY ĐỂ ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN TRỰC TIẾP

call
(Khách hàng quan tâm mời ĐĂNG KÝ để nhận thông tin chi tiết dự án)
 DKY 

 Tôi cũng đồng ý rằng: Khi đã quyết định lựa chọn kênh đầu tư Condotel này thì “AN TOÀN” luôn là yếu tố các nhà đầu tư đặt lên hàng đầu.

Chính vì vậy, ở bài viết này Tôi sẽ cùng anh chị điểm ra 5 rủi ro chính có thể xảy ra và các biện pháp quản trị rủi ro, sao cho cho việc đầu tư của anh chị luôn giữ được độ an toàn cao nhất để đảm bảo rằng: “Anh chị đã có một cái nhìn rõ ràng nhất cả về cơ hội lẫn rủi ro và đã cân nhắc kĩ lưỡng Trước khi đưa ra quyết định cuối cùng”.

5 RỦI RO VÀ BIỆN PHÁP QUẢN TRỊ

1. Quản trị rủi ro về vốn

2. Quản trị rủi ro về lợi nhuận (sau thời gian cam kết)

3. Quản trị rủi ro về tính thanh khoản

4. Quản trị rủi ro về chủ đầu tư

5. Quản trị rủi ro trong hợp đồng mua bán

 

Rõ ràng với một kênh đầu tư, rủi ro là điều không thể tránh khỏi, tuy nhiên nếu hiểu biết sâu sắc và có các biện pháp xử lý kịp thời, thì anh chị có thể giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp nhất.

 

1. QUẢN TRỊ RỦI RO VỀ VỐN

Ngay sau bài viết: 95% nhà đầu tư Condotel lo sợ điều này có một anh khách tên: “THÁI ANH” đã điện cho Tôi và trao đổi: “Anh vừa đọc bài viết của em, biết rằng chắc chắn em sẽ viết bài tiếp theo để giải đáp lý do em khuyên khách hàng nên có 65% giá trị Condotel để đảm bảo việc đầu tư là an toàn tối đa, Tuy nhiên anh sốt ruột quá nên gọi trao đổi với em luôn”.

Thật sự Tôi rất vui khi những bài viết của Tôi cùng phần nào mang lại giá trị cho khách hàng. Cũng không để mất thời gian, Tôi sẽ giải đưa ra những rủi ro về bài toán tài chính và cách quản trị nó.

Chắc hẳn các anh chị cũng ngày ngày được nghe các thông điệp “Chỉ cần 35% để sở hữu ngay 1 căn Condotel” tuy nhiên rủi ro ở đây là gì? Cần có bao nhiêu phần trăm để đảm bảo an toàn tối đa khi đầu tư?

Rủi ro khi đầu tư với 35% giá trị căn hộ:

Lấy 1 ví dụ cụ thể cho anh chị hiểu: Giả sử anh chị đầu tư một căn 3 tỷ.

 Tổng giá:   3.000.000.000đ
 Tỷ lệ vay Ngân hàng 65%  1.950.000.000đ
 Vốn tự có ban đầu 35%  1.050.000.000đ
 Lợi nhuận cam kết/năm  10%
 Lãi suất năm đầu  0%
 Thuế thu nhập cá nhân  10%
 TG cam kết lợi nhuận  5 năm
 Thời gian vay  10 năm

* Lãi suất ngân hàng các năm tiếp theo = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kì hạn 12 tháng + Biên độ lãi suất.

Ở đây, anh chị sẽ cùng Tôi làm một bài toán, thời điểm hiện tại lãi suất thị trường khoảng 11%. Với mức lợi nhuận cam kết 10% thì sau 8 năm anh chị mới trả hết tiền ngân hàng. Không những thế anh chị còn phải bù thêm số tiền 482 triệu trong vòng 7 năm đầu.

Vậy nếu trường hợp xấu nhất xảy ra: Lãi suất ngân hàng lên tới 13% và lợi nhuận sau 5 năm cam kết xuống dưới 10% (Giả sử mức lợi nhuận còn 8% sau 5 năm) thì anh chị sẽ ra sao?

Như vậy nếu vay 65% để đầu tư 1 căn 3 tỷ thì: “Anh chị sẽ mất 10 năm để trả nợ, ngoài ra còn phải bù số tiền 835 triệu trong vòng 10 năm”.

Như vậy, KHI ĐẦU TƯ VỚI 35% GIÁ TRỊ CĂN HỘ:

» Hoặc anh chị sẽ phải bỏ thêm tiền túi của mình ra để trả chênh lệch phần lãi

» Hoặc anh chị sẽ mất thời gian rất lâu (15 năm – 20 năm) để trả hết khoản nợ của mình.

 Rõ ràng mục đích của đầu tư BDS nghỉ dưỡng là thảnh thơi, tiết kiệm thời gian, công sức và an toàn. Như vậy nếu hàng năm vẫn cứ phải lo nghĩ và kiếm tiền bù để trả nợ thì thực sự không nên đầu tư một chút nào!

ĐỂ BIẾT THÊM THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN, ANH/CHỊ HÃY:

call

 

Biệt pháp quản trị rủi ro:

Ở đây, nếu nói đến trường hợp xấu nhất là trường hợp sau 5 năm cam kết, lợi nhuận anh chị nhận được sẽ nhỏ hơn 10% và lãi suất ngân hàng sẽ lên tới 13- 14%.

Như vậy để an toàn nhất cho anh chị thì việc hợp lý cơ cấu sử dụng vốn giữa vốn tự có và vốn vay ngân hàng sao cho lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ trả hết nợ ngân hàng trong 5 năm là việc cực kì quan trọng.

Vậy giải pháp ở đây là gì?

DUY TRÌ CƠ CẤU VỐN TỰ CÓ/ VỐN VAY NGÂN HÀNG LÀ: 65% / 35%

Lấy 1 ví dụ cụ thể cho anh chị hiểu: Giả sử anh chị đầu tư một căn 3 tỷ.

 Tổng giá:  3.000.000.000đ
 Tỷ lệ vay Ngân hàng 35%  1.050.000.000đ
 Vốn tự có ban đầu 65%  1.950.000.000đ
 Lợi nhuận cam kết/năm  10%
 Lãi suất năm đầu  0%
 Thuế thu nhập cá nhân  10%
 TG cam kết lợi nhuận  5 năm
 Thời gian vay  10 năm

Trong 5 năm cam kết lấy mức lợi nhuận 10% / năm để trả lãi suất vay ngân hàng.

Với mức lãi suất vay trung bình hàng năm là 11% thì anh chị sẽ mất 5,5 năm để thanh toán khoản nợ với ngân hàng.

Với mức lãi suất vay trung bình hàng năm là 15% thì anh chị sẽ mất 6 năm để thanh toán khoản nợ với ngân hàng (ở đây Tôi đã tính rủi ro lớn nhất về lãi suất vì có thể có những năm lãi suất lên đến 18-19%).

bảng tính up ảnh

Kết Luận: Qua bảng tính anh chị cũng có thể thấy được, để an toàn tối đa khi đầu tư Condotel thì việc duy trì cơ cấu vốn 65/35 là một việc cực kì quan trọng. (Ở đây Tôi nói trên phương diện an toàn nhất, còn vẫn sẽ có anh chị có ngưỡng chấp nhận rủi ro cao hơn thì sẽ có những bài toán tài chính khác phù hợp).

 Hãy gọi ngay cho chúng tôi để được giải đáp ngay các băn khoăn thắc mắc về vấn đề tài chính:

ĐỂ BIẾT THÊM THÔNG TIN CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN, ANH/CHỊ HÃY:

call

 

2. QUẢN TRỊ RỦI RO VỀ LỢI NHUẬN (SAU THỜI GIAN CAM KẾT)

Đồng ý với mức lợi nhuận cam kết 10%/năm trong vòng 5 năm, nhưng: Sau 5 năm lợi nhuận của tôi sẽ như thế nào? Liệu nó có cao không? Nếu nó thấp hơn 10% thì như thế nào?” Đây có lẽ là câu hỏi mà được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất khi trao đổi với Tôi trong quá trình tư vấn.

Trung thực mà nói, kể cả Nghĩa và anh chị đều không thể biết trước tương lai sau 5 năm sẽ như thế nào? Không biết thị trường du lịch nước ta sẽ ra sao? Việc khai thác, quản lý của Vin có còn tốt không… Tất nhiên kể cả việc tư vấn của Nghĩa cũng chỉ dựa trên những thông tin thực tế, những tài liệu chuyên sâu mà Nghĩa nghiên cứu được để có thể dự đoán được tình hình khai thác và mức lợi nhuận trong tương lại.

Condotel là mô hình Vingroup mới triển khai 2015, nên chưa có những thống kê về lợi nhuận và chi phí. Tuy nhiên, qua tham khảo các thống kê bên Biệt thự biển Vinpearl thì chỉ cần 38% công suất phòng sẽ đảm bảo mức lợi nhuận cam kết là 10%.

Thực sự dựa vào những số liệu thực tế về thị trường du lịch và công suất phòng Vinpearl thì khả năng công suất dưới 38% là một khả năng không cao, nhưng không cao không có nghĩa là sẽ không thể xảy ra.

Như vậy, rõ ràng để bớt bận lòng nhất về việc khai thác của chủ đầu tư sau 5 năm thì anh chị cần tự đặt ra câu hỏi: “Nếu lợi nhuận sau 5 năm nhỏ hơn 10% thì sẽ ảnh hưởng thế nào tới cuộc sống cũng như công việc đầu tư của bản thân và làm thế nào để lợi nhuận khai thác kém hơn 10% không ảnh hưởng quá nhiều đến anh chị?”

Ở đây Nghĩa muốn làm rõ cùng anh chị vấn đề: Đối tượng khách hàng của BĐS nghỉ dưỡng đa phần là những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi hoặc những anh chị có các kênh đầu tư khác và BĐS nghỉ dưỡng chỉ là một kênh đầu tư thêm. Chính vì vậy, “An toàn” sẽ là mục tiêu được đặt lên hàng đầu.

Vì vậy, biện pháp quản trị tốt nhất đó là:

Duy trì tỉ lệ cơ cấu vốn tự có và vốn vay ngân hàng là 65%/35% để đảm bảo trong vòng 5 năm, nhà đầu tư đã không phải bận tâm đến biến động lãi suất của ngân hàng.

Đồng thời luôn theo dõi tình hình khai thác và quản lý của chủ đầu tư, theo dõi tình hình thị trường du lịch và tình hình phát triển chung của thị trường để đưa ra những quyết định quan trọng nếu xảy ra biến cố.

Thực sự có quá nhiều vấn đề trong việc nghiên cứu đầu tư, về việc nghiên cứu chuyên sâu sự hình thành và phát triển của chủ đầu tư, việc khai thác và quản lý của chủ đầu tư, quản trị rủi ro về tính thanh khoản… Trong khuôn khổ bài viết thì không thể nào giải quyết được tất cả những giải vấn đề của anh chị.

Để Nghĩa có thể hiểu thêm về nhu cầu, mong muốn và cùng anh chị trao đổi và giải quyết những băn khoăn thắc mắc của anh chị, anh chị hãy nhấc máy lên và gọi ngay cho Nghĩa theo số điện thoại: 

call

Anh chị cũng có thể để lại thông tin, những tư vấn nhiệt tình, chuyên nghiệp, am hiểu sâu sắc nhất về dự án sẽ gọi điện lại tư vấn cho anh chị.

DKY 

Xem thêm: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

(Visited 452 times, 1 visits today)

Tags: